COLUMNA ECONÓMICA: ESCRIBE HECTOR RUBINI (BS AS)

PRESTAMOS AJUSTADOS POR INFLACIÓN: ¿CONVIENEN O NO CONVIENEN?

 

Escribe Héctor Rubini

Profesor de la Universidad del Salvador y de la Universidad Argentina de la Empresa.

Columnista del diario financiero “El Economista”, de Buenos Aires.

RUBINI (Copiar)

I Introducción

El mercado financiero ha asistido a la oferta de tres variedades del mismo producto financiero que vienen del lado del gobierno y no del sector privado: préstamos hipotecarios indexados. Se trata de un contrato de crédito para compra de vivienda, garantizado por el inmueble a adquirir. Lo novedoso esta vez es que el capital ajuste conforme a algún índice de referencia para que el valor real de las cuotas a cobrar no se vea reducido por la inflación.

 

Primera observación: es un producto destinado a proteger los ingresos reales de los acreedores, de los bancos, no de los clientes.

 

Segunda observación: su oferta por parte de las autoridades indica el deseo de reducir la inflación en el mediano plazo, pero no de manera rápida.

 

Esto último es por demás llamativo y ha llevado a no pocas dudas y preguntas en el mercado financiero:

 

  1. ¿Si el público demanda estabilidad de precios, o menor inflación, hoy (no dentro de 10 o 25 años), quién demanda un préstamo que se torna más oneroso al deudor cuando más suben los precios?
  2. ¿Si existiera demanda de préstamos indexados, por qué deberían ofrecerlo los bancos en este año, cuando no lo hicieron en años anteriores con menor inflación?
  3. ¿Por qué su lanzamiento lo impulsa el Banco Central de la República Argentina, cuando la carta orgánica de dicha entidad no lo obliga, ni tampoco autoriza, a dedicar esfuerzo ni recursos en diseñar productos financieros de la banca comercial, o contratos privados con garantía hipotecaria o prendaria?

 

Bajando más a tierra, frente a la decisión del titular del Banco Central, Federico Sturzenegger de ser el primero en promover este producto financiero, dadas sus características surgieron nuevas preguntas:

 

  1. ¿Quién puede demandar este producto financiero sin inflación cero?

Respuesta: cualquiera, menos un potencial deudor o tomador de fondos

 

  1. ¿Qué sentido tendría tomar una deuda ajustable por suba de precios, cuando la inflación actual o esperada fuera igual a cero? Ninguno.

 

  1. ¿Por qué no esperar a ver si la oferta de préstamos a tasa variable, en lugar de capital indexado, tuviera buena demanda? La nueva conducción del Banco Central nada ha aclarado al respecto y no hay expectativa alguna de que lo haga.

 

 

  1. Historia reciente

La repentina oferta de estos préstamos emerge ya de los primeros discursos del presidente del Banco Central de la República Argentina (BCRA), Federico Sturzenegger. Dicho funcionario había lanzado ese producto al mercado en 2013 cuando era presidente del Banco de la Ciudad de Buenos Aires. El escenario era menos inflacionario que el actual, pero aun así, no es para nada un buen antecedente: su propuesta fracasó rotundamente.

 

En ese momento, el Banco Central no permitía el otorgamiento de préstamos indexados, e impedía de manera oficiosa al sistema financiero adquirir deuda emitida del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El gobierno de la Ciudad optó por encargar al Banco Ciudad el diseño de un fideicomiso, financiado por $ 200 millones del Instituto de la Vivienda de la Ciudad a ser administrado por el Banco Ciudad, y que sea este el que asigne los créditos.

Los préstamos eran hasta 15 años por un monto no mayor a $ 1 millón y que no supere el 80% del valor de tasación del inmueble. La tasa anual era fija, 5%, la cuota no podía exceder el 30% del grupo familiar, y el capital adeudado ajustaba mes a mes siguiendo el índice de precios de la Ciudad de Buenos Aires.

 

A ese factor de ajuste el Banco Ciudad lo llamó “Unidad de Cuenta Estable”, pero en la realidad, no fue nada estable. En 2013 aumentó un 26%, en 2014 aún más, 38%, y en 2015 26,9%. Si a esto se suma el impacto de la tasa, el costo financiero efectivo “piso” (sin contar comisiones, impuestos y seguros) para el deudor era de 32,9% en 2013, 44,9% en 2014 y 33,2% en 2015, no en torno de 30% como por ahí engañosamente alguien publicó en algunas redes sociales.

 

El Banco Ciudad ofrecía además préstamos en pesos a una tasa fija entre 24% y 27%, y las demás entidades entre 22% y 32%. A su vez los fideicomisos al costo para comprar viviendas cobraban una tasa entre 25% y 30%. Si bien para los préstamos ajustables el ingreso mensual exigido al deudor era de $ 8.779, inferior a los $ 17.088 exigidos para las líneas tradicionales sin indexar, el elevado costo financiero asociado a la indexación del capital lo tornó poco y nada atractivo. En breve, el programa fue un rotundo fracaso: sólo se otorgaron 40 créditos en toda la ciudad de Buenos Aires, 10 de los cuales a enero de este año, estaban en mora.

 

 

III. La línea del Banco Central (BCRA)

En la primera semana de abril, el titular del BCRA viene anunció el lanzamiento de préstamos hipotecarios y depósitos a plazo fijo a 180 días, cuyo capital se ajusta en ambos casos por un coeficiente llamado Unidad de Vivienda (UVI).

 

La UVI se fijó en un valor inicial de $14,053, siendo este el valor promedio ponderado por población del costo de construcción de un metro cuadrado de ciertos tipos de inmuebles en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta, Santa Fe y Paraná. El ajuste mensual será a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) quye evoluciona siguiendo al índice de precios al consumidor (IPC). Ante la inexistencia hasta el presente de un IPC único del INDEC, por ahora se toma como referencia el IPC de la Ciudad de Buenos Aires, si bien en los meses en que la inflación saltó por la suba de tarifas, el Gobierno optó por ajustar la deuda pública indexada por CER con el índice de precios de la provincia de San Luis.

 

Para acceder a estos créditos este programa exige un menor ingreso declarado que en los casos de créditos tradicionales a tasa fija. Para un crédito de $ 1 millón, y abonando una cuota total (capital más intereses) del 30% del ingreso mensual, en los préstamos tradicionales se requieren ingresos no inferiores a $68.609 mensuales, mientras que en los créditos en UVIs, la exigencia es de un ingreso inicial de $26.855. Además, el esquema anunciado prevé un recálculo de cuotas futuras y alargamiento de plazo para el pago del crédito por hasta 25% del plazo original si la inflación acumulada en 1 año supera el 10%.

 

Ciertamente, favorece el acceso a la vivienda para un sector más amplio de potenciales clientes, pero de salarios medio-altos, marcadamente superiores a los ingresos mensuales de la mayoría de los trabajadores formales no calificados o monotributistas de las categorías más bajas, sean estos cuentapropistas o microempresarios. Si bien la línea financia hasta el 75% del valor de la vivienda hipotecada, un préstamo de $1 millón, equivale a poco más de 68.900 dólares, lo cual alcanza en las ciudades mencionadas para comprar en un barrio de clase media, a U$S 1.800 el metro cuadrado, una unidad de 51 metros cuadrados. Pero en uno donde el metro cuadrado cotice a U$S 2.500, con ese préstamo y cobertura no alcanza para comprar más que un pequeño departamento de 37 metros cuadrados en las principales ciudades del país.

 

El monto máximo por préstamo es de $2 millones, lo que alcanza para una unidad usada, no nueva, de 77 metros cuadrados en un barrio donde el metro cuadrado cotice a U$S 1.800, pero en uno donde el metro cuadrado vale U$S 3.000, el préstamo permite comprar sólo 46 metros cuadrados.

 

Por ahora los bancos que aceptaron la idea de ofrecer la línea diseñada por el BCRA son: el Banco de la Ciudad de Buenos Aires, el Banco de Galicia, el Banco Río Santander, el Banco Macro, el Banco de la Provincia de Buenos Aires, el Banco Hipotecario.

 

Alternativamente, el Banco de la Provincia de Buenos Aires está ofreciendo créditos por hasta $ 3,6 millones a tasa variable: la tasa testigo del BCRA para depósitos a plazo fijo en pesos promedio a 30 días (actualmente en torno de 24% anual) más otro 5%.

 

El Banco de la Ciudad de Buenos Aires, a su vez, ofrece créditos para compra de viviendas en la zona sur de la ciudad por hasta $ 800.000 a 20 años a tasa fija en el primer año (costo financiero total de 23% anual) y desde el segundo una tasa variable igual a la variación de un “Indice Variable de Inversión Productiva” más 0,5%.

 

 

III. La línea del Banco de la Nación Argentina

El presidente del Banco de la Nación (BNA), Carlos Melconián, anunció el lanzamiento en el mes de junio de préstamos hipotecarios a tasa indexada, y no con capital indexado como los que promueve el BCRA. La alternativa del Banco de la Nación financia compra o cambio de viviendas únicas, de uso familiar y permanente. Con mayor detalle, las diferencias entre la línea del BNA (que se llamaría “Nación tu Casa”), y la del Banco Central son las siguientes

 

  1. El BNA ofrecerá préstamos de hasta $2,5 millones, valor máximo que se incrementará trimestralmente según la evolución del Indice del Costo de la Construcción, mientras la línea del BCRA se limita a préstamos de hasta $ 2 millones.

 

  1. El capital es fijo, no ajustable por inflación como la línea de UVIs del BCRA.

 

  1. En los primeros tres años de vida del contrato de crédito la tasa de interés es fija, 14% anual, y a partir del cuarto año ajusta según la Tasa de Referencia para la Vivienda del Banco Nación (BADLAR privada promedio en los 12 meses previos + 4%), pero sin superar la variación del Coeficiente de Variación Salarial al mes de agosto de cada año. Por consiguiente, las cuotas son reajustadas una vez por año, y no mes a mes como con la línea del BCRA. En este último caso, la tasa de interés es fija, pero variará según el banco que preste. Se prevé un promedio de 5%, pero las tasas ofrecidas estarán entre 4% y 7% anual.

 

  1. Para el mismo monto a solicitar, para la línea del BNA se requiere acreditar mayores ingresos que en las líneas de UVIs, pero se pueden sumar ingresos de miembros del grupo familiar para alcanzar un techo de $ 36.000, lo que no está contemplado en la línea del BCRA.

 

  1. El monto máximo de cada crédito llega hasta el 80% del valor de la vivienda seleccionada, mientras que ese máximo es de 75% en el caso de la línea del BCRA.

 

  1. Relación cuota/ingreso, no debe superar 30% del ingreso del grupo familiar.

 

  1. Destino: compra de vivienda única, pero se prevé extenderla para construcción de vivienda propia. En el caso de la propuesta del BCRA, pueden tener como destino la compra de terrenos, refacción de viviendas, y también se han promovido créditos prendarios y personales en UVIs.

 

  1. Plazo: hasta 20 años, mientras que los del BCRA son hasta 15 años.

 

  1. Se podrá precancelar, algo que no está previsto tampoco en la línea del BCRA.

 

Al igual que la línea de UVIs, es un canal de financiamiento para la compra de vivienda por parte de trabajadores formales, registrados, o sus grupos familiares, para un segmento de ingresos medio-altos o altos. Al poder incorporarse codeudores del grupo familiar, sean convivientes o no con el deudor es factible acceder a estos créditos para un trabajador que demuestre ingresos inferiores a $ 27.000 mensuales. En ese caso si el grupo familiar acredita un ingreso conjunto de $ 36.000 y accede a un crédito por $ 1 millón al 14% anual en los primeros tres años empieza pagando una cuota mensual inicial de $10.000, de modo que cuenta con $ 26.000 disponible para el mes.

 

Para ampliar la colocación de créditos, el Banco de la Nación está por lanzar una segunda línea para constructoras y desarrolladores inmobiliarios por hasta 50% del valor estimativo de la obra terminada, y condicionado a que del otro lado haya compradores de esas unidades como vivienda única, que hayan tomado un préstamo hipotecario a 20 años.

 

 

  1. El proyecto del senador Julio Cobos

El senador Julio Cobos logró que el Senado apruebe su proyecto de ley para el lanzamiento de un programa alternativo de créditos hipotecarios que se llamará “Casa de Ahorro”. Se trata del proyecto original, en el que viene trabajando desde el año 2013, y habría sido copiado de manera parcial por el BCRA, y presentado al mercado de manera realmente apresurada e inconsulta por Sturzenegger un mes y medio atrás. Frente a esa realidad, el senador Cobos manifestó sentirse enojado y muy molesto con el presidente del BCRA, y el vicepresidente de esa entidad, Lucas Llach, y aceleró las negociaciones logrando en la Cámara Alta la aprobación de su proyecto con voto a favor hasta de legisladores kirchneristas.

 

La iniciativa es la de explicitar de manera más completa no sólo los créditos en UVIs, si no su fuente de financiamiento, utilizando además otro índice de actualización de las cuotas.

El proyecto del senador mendocino crea un sistema cerrado en UVIs para estabilizar las cuotas a cobrar por los bancos, financiado con instrumentos expresados en esa unidad, a efectos de evitar el eventual desfinanciamiento de las entidades, o el incentivo al desvío de fondos hacia préstamos en UVIs que no sean hipotecarios.

 

El proyecto prevé la creación de varios instrumentos en UVIs para los ahorristas:

  1. a) depósitos en caja de ahorro (con una periodicidad de disponibilidad desde 90 días y hasta 180 días desde la fecha de la imposición, conforme se pacte entre las partes),
  2. b) certificados de depósito a plazo fijo, nominativo (intransferible/transferible) de Unidades de Vivienda (UVIs) por un plazo mínimo de 180 días,
  3. c) títulos valores en UVIs, con o sin oferta pública, por plazos no inferiores a 2 años y
  4. d) la posible creación de nuevos “instrumentos denominados en UVIs”, a los cuales “les serán aplicables las disposiciones de la presente ley, todo ello sin perjuicio de la aplicación de las normas complementarias”.

 

A diferencia del producto lanzado por el BCRA, el de Cobos actualiza las UVIs por el índice de costo de la construcción para el gran Buenos Aires que publica el INDEC para vivienda unifamiliar modelo 6 y no por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), como el del Banco Central. Además, contempla fideicomisos financieros del Gobierno para subsidiar a los beneficiarios, y los créditos en UVIs podrán ser a una tasa de interés fija o variable, pagadera en períodos o al vencimiento, según sea determinado en cada caso por las partes o el emisor, según corresponda.

 

Todavía falta su aprobación en Diputados, pero se descuenta que en breve se aprobará como Ley y será promulgada por el Poder Ejecutivo. No es claro cómo será ofrecido al público, ni qué bancos adherirán, pero surgirá en base a una ley del Congreso y no por una decisión unilateral de un funcionario que transitoriamente preside el BCRA.

 

  1. Desventajas potenciales

Toda deuda que ajusta por un índice de determinado precio o ingresos puede crecer más o menos que los ingresos del deudor. Evidentemente, si el índice de precios no deja de crecer, y aumenta su velocidad de crecimiento mensual (o sea la inflación mensual), el riesgo de caer en imposibilidad de pago, y ver ejecutada la hipoteca en remate judicial, es mayor cuanto mayor sea la inflación. Alternativamente, existen créditos tradicionales a tasa fija, pero son o bien onerosos, o bien no están al alcance de “todo el mundo”.

 

Las líneas nuevas anunciadas tienen en todos los casos varias desventajas/deficiencias en común:

 

  1. No le resuelve el acceso a una vivienda a un trabajador de ingresos medio-bajos.

 

  1. Excluye prácticamente a más del 80% de jubilados y pensionados como potencial sujeto de crédito, salvo en la línea del Banco Nación en la que podrían participar como codeudor de algún familiar titular del crédito.

 

  1. No prevé el otorgamiento de préstamos por el 100% o más del valor de la vivienda que garantiza la ejecución de la hipoteca en caso de impago. Individuo o familia que no tenga acumulados ahorros previos, no accede a estas líneas. Lo mismo ocurre con los préstamos hipotecarios tradicionales.

 

  1. Mejora el acceso a la compra de viviendas para trabajadores calificados solteros, con potencial de mejora salarial y estabilidad laboral asegurada. La línea del BCRA es adecuada para graduados universitarios recientes de ingresos salariales netos entre $27.000 y $68.700 que trabajen en el Estado o en una multinacional, y con expectativas de estabilidad laboral y/o mejoras salariales. La línea del BNA permite incorporar codeudores, de modo que puede acceder un sector más amplio de personas que desean comprar una vivienda. Esto otorga flexibilidad al deudor en caso de que no pierda el empleo. Sin embargo, si pierde el empleo y recupera su condición de “ocupado”, con un salario inferior al inicial, no sólo no se libera de la obligación con el banco, si no que la carga cuota/salario puede ser mayor, y con la indexación del capital puede terminar perdiendo el crédito y la casa.

 

  1. La línea del BCRA no fue creada por ley, y no es atribución del BCRA crear contratos financieros entre privados, ni usar recursos ni esfuerzo en su “marketing” y promoción. Tampoco en inducir esa promoción de manera insistente a bancos privados y cámaras inmobiliarias, según se desprende de quejas ante medios de prensa de varios empresarios del sector

 

  1. La citada deficiencia del punto anterior expone al tomador de estos créditos al riesgo potencial de cambios en la mecánica de indexación u otros, según futuras nuevas normas del BCRA. El riesgo incluye el de la abrupta modificación o eliminación de este tipo de créditos. No es nada trivial, habida cuenta de que la estabilidad del actual presidente del BCRA, no ha sido asegurada hasta el presente por la debida aprobación y confirmación en su cargo por el Senado de la Nación, donde el oficialismo no tiene mayoría propia.

 

  1. En el caso del Banco de la Nación, su oferta responde a la operatoria normal de la banca comercial, lo cual sugeriría mayor estabilidad jurídica futura.

 

  1. Si se compara con los créditos a tasa fija de la actualidad, asumiendo una tasa anual del 24% para un crédito de $ 1 millón a 15 años, los créditos en UVIs y los del Banco de la Nación son ventajosos si a partir del cuarto año inclusive se estabiliza la inflación de precios y salarios en un 5% anual o menos y hasta el 15° año. En ese caso, sería esperable que ya en el presente los bancos empezaran a reducir las tasas para créditos a tasa fija, cosa que todavía no ocurre. Si descendieran a niveles inferiores al 20%, por caso al 18%, o 16% anual como en los años ’90, la ventaja relativa de los créditos indexados desaparece. Con relación al BCRA, la línea del Banco Nación tiene la ventaja de que en los primeros tres años (de mayor inflación esperable, al menos por ahora), se cobra una tasa fija, en términos reales negativa, y no ajusta el capital.

 

  1. No se prevé la complementación de garantías con otros bienes inmuebles del deudor (terrenos, inmuebles rurales, locales de uso comercial, industrial, de servicios, o algún otro uso empresarial).

 

 

  1. ¿Hay diferencias con la Circular “A” 1.050 de 1980?

En el gobierno militar de 1976-83, el entonces ministro José Alfredo Martínez de Hoz dio visto bueno a la emisión por parte del BCRA de la Circular “A” 1.050 que indexaba las cuotas de los créditos hipotecarios según la evolución de las tasas de interés. En un período de liberación financiera total, falta de control de la inflación, su lanzamiento fue en el peor momento concebible: luego de la caída del Banco de Intercambio Regional, el mayor banco privado nacional de entonces.

 

Mientras la inflación carcomía los ingresos reales, el equipo económico de entonces optó por buscar cierta estabilidad con una tablita de minidevaluaciones diarias del tipo de cambio oficial, apertura a las importaciones, y política monetaria restrictiva para el sector privado, pero con emisión monetaria financiando el persistente déficit fiscal. El combo resulto en lo ya conocido: recesión y desempleo, pérdida de competitividad, inflación y caída de salarios reales, todo junto a tasas de interés crecientes, y atraso del valor real de terrenos, campos y otros inmuebles. Además, a mediados de 1980, empezaba a evaporarse el efecto positivo de las exportaciones de trigo a Rusia, comenzando un período crítico para la situación financiera de los productores rurales argentinos que se extendió casi hasta mediados de 1985.

 

La estampida de tasas de interés entre abril y agosto de 1980 liquidó la capacidad de pago de los deudores, dado que en definitiva se estaba incurriendo en el vicio jurídico denominado “anatocismo”: cobro de intereses sobre intereses. En el gobierno de facto dicha práctica se preservó para sostener entidades financieras, pero los deudores hipotecarios se encontraron al cabo de pocos meses con la pérdida de sus viviendas, y obviamente de los montos pagados, ya que el capital indexado superaba varias veces el valor de la vivienda. Esto se agravó con las subas de tasas de interés de 1981, y el salto descomunal de julio de 1982, después del conflicto de Malvinas.

 

En esta reaparición de créditos indexados no habrá ajuste de capital en base a tasa de interés, pero al igual que las tasas de los ’80 el factor de ajuste opera con un indicador de inflación. En los ’80 era el IPC del Gran Buenos Aires, hoy es en para las UVIs del Banco Central el IPC de la Ciudad de Buenos Aires, o el de San Luis, y quizá a partir del mes próximo el nuevo IPC del INDEC. Alternativamente para la línea del Banco Nación el índice de salarios, y para las futuras UVIs que propone Cobos el índice de costo de la construcción.

 

La experiencia histórica con estos índices alternativos indica que el menos perjudicial para los deudores en caso de un rebrote inflacionario como el de los ’80 es el ajuste que propone Cobos, luego el del Banco Nación (sería totalmente neutro), y el menos favorable a los deudores (obviamente el preferido por los bancos e inmobiliarias) el de las UVIs de Sturzenegger. Además, a diferencia de los años ’80 se cuenta con antecedentes legislativos que impiden ejecuciones a mansalva de vivienda, aunque ello no impide como regla general, efectiva ejecución y lanzamiento del deudor con una mora superior a 1 año.

 

 

  1. Conclusión y recomendaciones

La aparición de estos productos financieros en el mercado es buena. Aumenta la variedad de alternativas para el público. Este último es dueño y responsable de tomar o no estos préstamos u optar por otras alternativas, como los créditos a tasa fija, o las líneas de ANSeS, o alguna otra promovida por gobiernos provinciales, o provenientes del gobierno anterior. Más variedad siempre es preferible a menos.

 

Conviene siempre informarse, insume tiempo y es aburrido, pero es necesario hacerlo en el caso de cualquier potencial interesado, y luego hacer las cuentas con calculadora o planilla Excel. En todos los casos se debe tener sumo cuidado en explicitar correctamente en qué período se harán los desembolsos.

 

Como regla general, si no hay certeza de que caerá la inflación y no volverá a “resucitar” en los próximos 10-20 años, es altamente riesgoso tomar estos créditos, y si no se tiene empleo fijo, o certeza de estabilidad laboral, o de aumentos salariales por los próximos 10-20 años, tampoco es recomendable tomar ninguno de estos créditos. ¿Habrá que financiarse con ahorros propios? Una opción es esa. Otra: esperar que bajen fuertemente la inflación y que las tasas de interés caigan a niveles inferiores al 20% anual. En ese caso, evaluar la conveniencia de tomar deuda a tasa fija o estas nuevas líneas ajustables.

 

Para el cálculo a realizar hoy, debemos ajustar o bien capital o tasas de interés a pagar en meses y años futuros según alguna hipótesis de inflación muy difícil de pronosticar. ¿Va a bajar porque simplemente lo “anuncia” o desean Sturzenegger o Prat Gay? Este último anunció en enero un objetivo de inflación de 25% para todo 2016, y esa inflación es prácticamente la acumulada en sólo 5 meses del año… no es un “pequeño error”…

 

La dificultad que aparece aquí, fruto de la inexistencia de un plan de estabilización, es que el gobierno realiza estimaciones (bastante poco confiables hasta ahora) de inflación futura para los próximos 4 años, pero no hay indicador alguno que permita realizar esas proyecciones. El margen de error hacia arriba (que perjudicaría al deudor) o hacia abajo (que lo beneficiaría) es realmente incierto. Peor aún, con esta inflación, aún en descenso hacia un 1,5% mensual o menos para fin de año, no hay nada que indique que se mantendrá en baja por nada menos que 15 o 20 años más (habrá en el medio no menos de 3 nuevos presidentes de la Nación y un número imposible de prever de nuevos ministros de economía y presidentes del BCRA). Por lo tanto es imposible estimar razonablemente el valor de cada cuota para el 90% o más del plazo de un préstamo de estas características,

 

En caso de subas recurrentes (no necesariamente permanentes) de la inflación mensual (algo no imposible, dado que tenemos procesos electorales cada 2 años), y/o de las tasas de interés, lo recomendable es optar por préstamos al menor plazo posible. Ciertamente esto torna más accesible estas líneas a personas con más ahorros acumulados, y por tanto son las que menos necesitan endeudarse (presuntamente) para acceder a una vivienda.

En cualquiera de los casos, conviene hacer muy bien los cálculos y sobre todo la evaluación del futuro de los ingresos propios para pagar deudas.

 

No olvidar que la tasa de interés a tener en cuenta no es nunca la tasa “pura” que informan los bancos, sino el llamado ”costo financiero total” que incluye el cobro de seguros, comisiones, impuestos, y algún otro concepto. Por lo tanto, las tasas mencionadas en este resumen son sólo el “piso” de lo que realmente le cuesta a un deudor devolver cada peso que tomó en préstamo.

 

En mi opinión personal, y viendo la experiencia análoga en países de la región, el relativo éxito de estos préstamos en Chile (modelo seguido por Cobos) y Colombia ha obedecido a un descenso permanente y posterior estabilización de los indicadores de inflación observada, y también de las expectativas de inflación. En esta materia tanto economistas como otros profesionales no tenemos nada nuevo que decir. Está todo inventado, y se sabe bien que estos productos financieros tienen buena demanda cuando las economías crecen sostenidamente con baja inflación, estabilidad laboral y subas permanentes (no transitorias) del salario real.

 

Sin baja firme de la inflación, ni indicios de una resurrección de la actividad económica, al menos hasta el tercer o cuarto trimestre del año, la recomendación más sensata es la de esperar a una posterior baja de inflación y del costo del crédito. Por ahora, hacer planes e imaginar precios y cantidades para los próximos 15 o 20 años, es algo que ni el propio BCRA está en condiciones de hacer.

 

Nadie dice “no te metas”.

El mensaje es: “si te metes, no digas después que nadie te informó antes”.

Saludos a todos!!!

Héctor Rubini

Profesor de la Universidad del Salvador y de la Universidad Argentina de la Empresa.

Columnista del diario financiero “El Economista”, de Buenos Aires.

INFORME EXCLUSIVO PARA “NOTICIAS ISLA VERDE”.